Процедура покупки недвижимости в Италии

 Любой иностранный гражданин, легально находящийся в Италии, например, с туристической визой любой страны шенгенского соглашения, имеет право приобрести недвижимость на территории Италии без каких-либо ограничений, связанных с национальной принадлежностью либо гражданством.

Недвижимость вправе приобретать как частные, так и юридические лица.

При этом права иностранцев, при покупке недвижимости, приравниваются к правам итальянских граждан.

Для совершения сделки купли-продажи покупателю сначала необходимо получить идентификационный налоговый код «codice fiscale».

При наличии паспорта с действующей шенгенской визой, его можно получить в течении нескольких минут, в любом местном отделении налоговой инспекции Италии «ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate» или в итальянском консульстве в стране проживания.

Для проведения денежных расчетов покупатель открывает счет в банке Италии, на который переводит необходимую сумму.

Оплату при покупке недвижимости принято производить только из итальянского банка покрытыми банковскими чеками «assegno circolare». Данные финансовые документы выписывает банк с Вашего счета на имя продавца. Для его обналичивания продавец должен положить чек в свой банк. Таким образом покупатель оплачивает сделку.                                                                                

                                 Предложение о покупке «la Proposta di acquisto»

 Процедура купли-продажи начинается с заявления покупателя о намерении приобрести недвижимость.

С помощью агентства недвижимости составляется и подписывается предложение о покупке «Proposta irrevocabile di acquisto». В документе должны быть указаны: данные покупателя и продавца; стоимость; адрес и детальное описание объекта недвижимости со всеми техническими характеристиками; условия и дата заключения предварительного договора; порядок и сроки оплаты; срок, в течении которого продавец должен принять предложение. Как правило, срок данный продавцу на раздумье составляет 15 дней.

При подписании данного предложения покупатель передает банковский чек на имя продавца в размере от 5 до 10% от стоимости объекта. Этот залог остаётся в агентстве недвижимости.

Агентство предоставляет на подпись продавцу предложение с приложенным чеком, который в случае положительного ответа остается у продавца и является частью оплаты. В случае отказа продавца от сделки чек возвращается покупателю.

После подписания предложения продавцом объект снимается c продажи и стороны переходят к следующему этапу.

                   Предварительный договор купли – продажи «il Compromesso»

 Следующим этапом процесса покупки недвижимости является заключение предварительного договора купли-продажи «compromesso или preliminare di vendita». В этом документе оговариваются все условия основного договора: указывается на каких условиях, за какую цену покупатель приобретает недвижимость; способ и сроки оплаты; место и дата подписания  договора купли-продажи; количество помещений и другие технические характеристики объекта недвижимости, в нем же владелец указывает наличие ипотеки или других финансовых обязательств.

При подписании предварительного договора покупатель вносит аванс «caparra confirmatoria» в размере 10–30% от стоимости объекта недвижимости.

С этого момента, если одна из сторон откажется от дальнейшей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. Если отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если же от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму задатка.

 Заключение предварительного договора не является обязательным, если в наличии у покупателя имеется вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости. Обычно предварительный договор заключается в том случае, если покупатель приобретает недвижимость в рассрочку, либо на этом настаивает одна из сторон. Предварительный договор составляется нотариусом и является уже юридически обязывающим документом.

 Далее нотариус приступает к тщательной проверке всех документов, предоставленных продавцом, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Изучив все документы, нотариус удостоверяет юридическую чистоту сделки. При желании можно дополнительно провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера задатка.

                                     Основной договор купли-продажи «il Rogito»  

 Заключительным этапом приобретения недвижимости является подписание договора купли-продажи «rogito notarile di compravendita». Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и удостовериться, что все его пункты однозначно поняты обеими сторонами.

На данном этапе происходит окончательный расчёт с продавцом, оплата всех государственных налогов и сборов и оплата услуг нотариуса. Эти расходы являются дополнительными, и их оплачивает покупатель, предварительно выписанными банковскими чеками.

                           Государственная регистрация права собственности

 После подписания договора купли-продажи нотариус передает его в соответствующие государственные органы, которые производят регистрацию права собственности. В Италии этот процесс занимает до двух недель. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания договора купли-продажи, вместе с ключами.

  Все договора составляются на итальянском языке, поэтому если покупатель не владеет итальянским языком, то при подписании договоров должен присутствовать переводчик.

Договора так же могут быть составлены на двух языках, но при этом при их подписании должны присутствовать переводчик и два свидетеля, свободно владеющие итальянским и языком понятным покупателю. В данном случае заранее должен быть сделан письменный перевод договора, который заверяется нотариусом в присутствии переводчика и свидетелей и прилагается к итальянской версии. Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель. 

Возможно так же оформление доверенности «procura speciale all’acquisto» на человека владеющего итальянским языком, который подписывает договора от лица покупателя.

                  Возможность приобретения недвижимости по доверенности 

  В случае, когда у покупателя нет возможности присутствовать при заключении сделки, его интересы может представлять доверенное лицо. Подписать как предварительный, так и основной договор купли-продажи от имени покупателя, может представитель, владеющий итальянским языком и действующий по нотариальной доверенности «procura speciale all’acquisto». Доверенность может быть оформлена в стране проживания покупателя. На нее ставится апостиль, затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод может быть сделан и легализован в итальянском консульстве в стране проживания.

Сделать нотариальную доверенность можно и непосредственно в Италии.

 По сути, процедура покупки недвижимости в Италии почти не отличается от покупки жилья в России или в Украине и не представляет особой сложности. Опытный агент, толковый юрист и хороший переводчик помогут вам соблюсти все формальности и приобрести недвижимость без особого труда.