Расходы при покупке недвижимости в Италии
Покупатель помимо основной стоимости недвижимости оплачивает дополнительные расходы: налоги, услуги нотариуса и услуги агентства недвижимости.
Налоги на покупку недвижимости в Италии с 01.01.2014г.
При покупке недвижимости в Италии покупатель оплачивает несколько обязательных налогов, сумма которых может меняться в зависимости от назначения объекта недвижимости и от того, кем является продавец, т.е. физическим или юридическим лицом.
Итальянское законодательство предусматривает два налоговых режима для сделок по купле-продаже недвижимости: обыкновенный и льготный.
Льготный режим предусмотрен для приобретения в собственность «первого дома» («Prima casa»). «Первым домом» считается не недвижимость, приобретенная первой по счету в Италии, а основное место жительства, где Вы будете прописаны, т.е. станете резидентом.
Условия для получения права на льготы для приобретения недвижимости
в качестве «первого дома»:
- Покупатель не должен являться владельцем, даже долевым, другого жилья,
на которое уже распространяется льготный режим.
- Покупатель обязуется получить прописку в приобретенном жилье, т.е. стать резидентом в течении 18 месяцев с момента подписания акта купли-продажи.
- В случае, если в течении 18 месяцев покупатель так и не пропишется, то он обязуется выплатить налоговую разницу от покупки недвижимости + штраф (30% от суммы налога).
- В случае продажи «первого дома» в течении 5 лет с момента покупки, покупатель обязуется на протяжении года приобрести другой «первый дом» и стать резидентом по месту регистрации нового жилья.
Не попадают под льготное налогообложение сделки по приобретению коммерческой, элитной недвижимости и недвижимости, имеющей историческую ценность.
С 1 января 2014 года в соответствии с Законом о финансовой стабильности,
с целью снижения налоговой нагрузки, налог на покупку недвижимости в Италии был изменен.
Если вы приобретаете недвижимость как «первый дом», т.е. как основное место жительства, а продавец является частным лицом, то выплата налога составляет:
- Регистрационный налог – 2% (3% до 1 января 2014) от кадастровой стоимости
- Фиксированный ипотечный налог – 50 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный кадастровый налог – 50 евро (168 евро до 1 января 2014)
В случае, если объект недвижимости зарегистрирован в кадастре в качестве элитной недвижимости, либо имеет историческую ценность (категории A/1, A/8 и A/9), то регистрационный налог составляет – 9% (7% до 1 января 2014) от стоимости объекта.
Покупка «первого дома» у юридического лица (строительной компании)
в течение 5 лет с момента завершения строительных работ:
- НДС – 4% (22%, если элитная недвижимость) от заявленной стоимости объекта
- Фиксированный регистрационный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный ипотечный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный кадастровый налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
Покупка «первого дома» у юридического лица (строительной компании)
через 5 лет после завершения строительных работ:
- НДС – не облагается
- Регистрационный налог – 2% (3% до 1 января 2014) от кадастровой стоимости
- Фиксированный ипотечный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный кадастровый налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
Покупка «второго дома» («Seconda casa») т.е. не основного места жительства
у частного или у юридического лица (строительной компании), при условии, что
с момента окончания строительных работ прошло 5 лет:
- НДС – не облагается
- Регистрационный налог – 9% (7% до 1 января 2014) от кадастровой стоимости
- Фиксированный ипотечный налог – 50 евро (2% до 1 января 2014)
- Фиксированный кадастровый налог – 50 евро (1% до 1 января 2014)
Покупка недвижимости у юридического лица (строительной компании) в случае, если с момента окончания строительных работ не прошло 5 лет:
- НДС – 10% (22%, если элитная недвижимость) от заявленной стоимости объекта
- Фиксированный регистрационный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный ипотечный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- Фиксированный кадастровый налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
Налог на приобретение земли под строительство у частного лица:
- НДС – не облагается
- регистрационный налог – 9% (8% до 1 января 2014)
- ипотечный налог – 50 евро (2% до 1 января 2014)
- кадастровый налог – 50 евро (1% до 1 января 2014)
Налог на приобретение земли под строительство у юридического лица:
- НДС – 21%
- регистрационный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- ипотечный налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
- кадастровый налог – 200 евро (168 евро до 1 января 2014)
Налог на приобретение сельскохозяйственной земли у частного или
у юридического лица:
- НДС – не облагается
- регистрационный налог – 12% (15% до 1 января 2014) от заявленной стоимости
- ипотечный налог – 50 евро (2% до 1 января 2014)
- кадастровый налог – 50 евро (1% до 1 января 2014)
Оплата услуг нотариуса
Стоимость нотариальных услуг рассчитывается в процентах от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, но по дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше %. Государство устанавливает максимально возможную величину гонорара нотариуса, в зависимости от стоимости недвижимости. Оплата услуг нотариуса составляет от 0,7% до 3%.
В случае покупки «первого дома» не облагающегося НДС, когда в акте купли-продажи указана кадастровая стоимость объекта, государство обязывает нотариуса уступить 30% от своего гонорара в пользу покупателя.
Право выбора нотариуса всегда остается за покупателем.
Оплата услуг агентства недвижимости
По итальянскому законодательству комиссионные всегда взымаются и с продавца и с покупателя, независимо от того, кто из них первым обратился в агентство. Сумма комиссии устанавливается в процентах от стоимости объекта недвижимости, ее величина в разных агентствах варьируется от 2 до 6% + НДС (21% от суммы комиссии). Зачастую НДС уже включен в сумму комиссионного вознаграждения.
